実際に担当者から提示された収支計画の内容です。そこに記された数字を追っていくと、気になる点がいくつも浮かび上がりました。一つは家賃設定が高めであること。しかも、その家賃設定が三〇年間変わらないという、現実にはあり得ない「おいしい」数字が並んでいます。新築から数年間は当初の家賃設定でよいとしても、建物が老朽化するにつれて空き室リスクが高まり、家賃を下げざるを得なくなるものです。築三〇年を迎えても、当初設定した家賃が継続しているなど、常識を疑いたくなるような試算です。
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ほかにも借入金の金利設定が低めなこと、当然必要な修繕積立金の項の数字がゼロになっている、建築費が高いなど、疑問に思う点がいくつもありました。これでは、自分たちに都合のよい数字だけを並べていると指摘されても仕方がありません。そこで、（1）家賃設定の見直し、（2）賃料の下落リスク、（3）将来の金利上昇リスク、（4）修繕積立金の四点について私どもで見直しを行ったところ、当初の数字のままでは、二〇年経過した時点で不良資産化する可能性が高いことが明らかになりました。